SCPI : qu’appelle-t-on délai de jouissance ?

Lorsque vous souscrivez à une SCPI qui est émise sur le marché primaire, c’est-à-dire pour la première fois, vous ne percevez pas immédiatement de revenus locatifs. Cette durée de carence en dividendes est en effet déterminée à l’avance par la société de gestion en charge de la commercialisation de ladite SCPI, et elle peut s’étendre sur 2 à 5 mois. Chaque SCPI a son propre délai de jouissance.

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À quoi correspond le report de jouissance ?

Pour rappel, les SCPI sont un ensemble d’immobiliers diversifiés dont l’acquisition et la mise en location sont prises en main par la société de gestion. Entre chaque acquisition et l’occupation effective se déroule une certaine période de carence en locataire et donc en loyer. C’est cette carence qui est répercutée sur tous ceux qui achètent à leur tour des parts de SCPI.

 

Pas de report de jouissance sur le marché secondaire

Si en revanche, vous achetez votre SCPI sur le marché secondaire, vous ne subissez pas ces contraintes puisque cette dernière aura déjà commencé à distribuer des dividendes. Les SCPI se revendent aussi sur le marché seconde main, tout comme l’immobilier, et ce sont les parts de ces dernières qui y circulent, qu’elles soient à capital fixe ou à capital variable.

 

Quel délai de jouissance pour une SCPI en assurance-vie ?

Vous pouvez aussi souscrire aux SCPI à travers une assurance-vie si votre objectif est d’épargner. Cette option est d’ailleurs très avantageuse du point de vue fiscalité puisque vous déduisez vos dividendes de vos impôts. Pour en revenir au délai de jouissance, celle-ci n’est généralement que d’une durée d’un mois si vous souscrivez via une assurance-vie. En effet, la SCPI a été préalablement acquise par l’assureur qui en est d’ailleurs le propriétaire et ce, bien avant la souscription par l’épargnant proprement dit. L’assureur lui-même a donc commencé à percevoir les revenus de la SCPI avant de les transférer à ce dernier au moment de la souscription. C’est pourquoi, la durée du report de jouissance est écourtée, étant donné qu’il a déjà été supporté par l’assureur au moment de son acquisition.

 

Quand tenir compte du délai de jouissance ?

Vous devez particulièrement tenir compte du délai de jouissance lorsque vous achetez votre SCPI à crédit. Par exemple, si vous prévoyez de verser une partie des dividendes que vous encaissez à titre de remboursement mensuel du crédit. Or, pendant 2 à 5 mois, votre SCPI ne vous sert pas de revenus locatifs. Vous devez donc bien planifier votre calendrier de mensualités en fonction de ces paramètres.

 

Le délai de jouissance affecte-t-il le rendement la SCPI ?

La qualité du rendement va dépendre de la durée pendant laquelle vous allez détenir vos parts. Si vous n’investissez que sur une courte durée – ce qui n’est d’ailleurs pas recommandé – vous allez plus ou moins perdre en rendement. Les SCPI se conservent sur le long terme, entre 8 ans à 10 ans minimum. Ainsi, cette « perte » de rendement enregistrée sur la première année sera récupérée sur les années suivantes, voire totalement lissée pendant toute la durée de votre investissement.

 

Pouvez-vous échapper aux conséquences du délai de jouissance ?

Vous ne ressentirez pas les effets de cette période de carence en loyers en investissant en nue-propriété. En devenant nu-propriétaire de la SCPI, vous ne percevez tout simplement pas de dividende pendant toute la durée du démembrement qui peut alors s’étendre sur plusieurs années. Lorsque vous retrouverez la pleine propriété de vos parts, vous encaissez alors à votre tour les dividendes qui en proviennent. De plus, vous aurez profité de la revalorisation des prix de la part au cours des années de détention de la SCPI.

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