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Seniors : donnez votre bien à vos enfants en gardant l'usufruit

Faire don de la nue-propriété à ses enfants permet de préparer malin sa succession. Le donateur conserve alors l’usufruit, c’est-à-dire qu’il continue à jouir de certains droits sur le bien. Si vous êtes un senior, est-il intéressant de procéder à ce montage qui s’appelle le démembrement de propriété ?

C’est ce dispositif patrimonial qui permet en effet de séparer l’usufruit de la nue-propriété, les deux droits qui forment la pleine propriété d’un actif. C’est le propriétaire qui continue à garder l’usufruit : les murs du bien sortent de son patrimoine, tandis qu’il a toujours la possibilité d’y loger jusqu’à son décès. À ce moment-là seulement, l’usufruit entre dans la succession et reforme alors la pleine propriété.

Donner la nue-propriété tôt

Le démembrement peut être réalisé à tout moment ; cependant, afin que les droits de donation soient allégés, il vaut mieux donner le plus tôt possible. C’est sur la base de la nue-propriété que ces droits seront calculés. Or cette valeur repose sur l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci est âgé, plus cette valeur est élevée.

Le moment le plus intéressant pour réaliser le démembrement est vers l’âge de 21 ans à 30 ans. La valeur de la nue-propriété est seulement de 20% de celle de la pleine propriété. Entre 31 ans et 40 ans, cette valeur est de 30%, ce qui est encore intéressant. Entre 41 ans à 50 ans, elle augmente de 40%, et entre 51 ans à 61 ans, la valeur de la nue-propriété vaut la moitié de celle de la pleine propriété.

Donner la nue-propriété après la retraite

Passé l’âge de la retraite, cette valeur augmente à 60% (entre 61 ans et 70 ans). Elle franchit le seuil de 70% si vous faites don de la nue-propriété entre 71 ans et 80 ans et celui de 80% si vous êtes âgé de 81 ans à 90 ans. Au-delà de 91 ans, la valeur de la nue-propriété est presque proche de celle de la pleine propriété, soit 90%.

Si donc vous attendez de donner après l’âge de la retraite, voire à 80 ans ou à 90 ans, la donation n’est plus intéressante puisque la nue-propriété aura presque la même valeur que la pleine propriété.

Faire don de la nue-propriété tôt est aussi intéressant pour les enfants dans le cas suivant : au moment du décès de l’usufruitier, les héritiers peuvent avoir atteint l’âge de départ à la retraite. Puisqu’ils intègrent l’usufruit à ce moment-là, ils pourront alors mettre le bien en location et percevoir les loyers qui en émanent, ce qui va leur permettre de compléter leurs revenus de retraités et ce, avec des frais de succession nuls. De plus, avec l’abattement de 100 000 euros par enfant mentionné plus haut et qui va amoindrir la valeur de la nue-propriété, les héritiers peuvent ne pas avoir de droits de donation à régler, en particulier si la nue-propriété vaut moins de 100 000 euros après abattement. Ce qui n’est pas impossible si le démembrement est monté tôt.

Démembrement et fiscalité

Toujours est-il que le démembrement est un excellent outil d’optimisation fiscale pour les nus-propriétaires. Ils s’acquittent de droits de donation certes, diminués de l’abattement de 100 000 euros par enfant. Ils sont également dispensés du paiement de l’impôt sur la fortune immobilière. À l’ouverture de la succession, ils seront affranchis de droits de succession.

C’est le service des impôts qui établit préalablement ce barème fiscal. Il est également utilisé dans le calcul de l’IFI ou encore des droits à payer par l’usufruitier et le nu-propriétaire si le démembrement intervient après la succession.

Apprenez-en davantage sur le démembrement sur droit-finances.commentcamarche.com.

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